Vente à réméré : qu’est-ce que la vente avec faculté de rachat ?
La vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat ou portage immobilier, permet de vendre son bien temporairement pour faire face à des difficultés financières. Le vendeur peut continuer de vivre dans son bien et dispose d’une option pour le racheter et en redevenir propriétaire. On fait le point, en détail, sur la vente temporaire.
- 🔎 L’essentiel sur la vente à réméré
- La vente à réméré permet de faire face à des difficultés financières importantes ;
- La vente avec faculté de rachat permet au vendeur de rester dans son logement ;
- Le vendeur accepte une décote sur le prix de son bien et le versement de “loyers” à l’acheteur ;
- Le contrat de vente à réméré peut prévoir un délai de 6 mois à 5 ans maximum.
🤝 Vente à réméré : principe et définition
La vente à réméré est une opération financière ancienne prévue par le Code Civil depuis Napoléon aux articles 1659 à 1673. En échange d’une somme d’argent, le vendeur cède la propriété de son bien temporairement, qu’il peut ensuite racheter dans les 5 ans (avec un nouveau prêt par exemple).
🤔 Pourquoi faire une vente avec faculté de rachat au lieu d’un prêt ?
Cette solution est privilégiée par les vendeurs qui ne peuvent pas avoir accès aux crédits traditionnels : surendettement, interdit bancaire,..
En acceptant la vente de leur bien de manière temporaire, ils peuvent épurer leur bien et assainir leur situation financière (pratique pour les personnes en interdit bancaire). Sous réserve de trouver un nouveau financement, ils peuvent ensuite récupérer la pleine propriété de leur maison ou appartement en levant l’option de rachat.
⏳ Quid du délai de rachat : La vente à réméré ne peut pas excéder 5 ans. Si le contrat prévoit un délai plus long celui-ci est automatiquement ramené à 5 ans (Article 1660).
🧱 Comment faire une vente en réméré ? Les étapes
La mise en place d’une vente à réméré nécessite de passer par plusieurs étapes :
| 1️⃣ Trouver un organisme de vente à réméré | Les acheteurs dans le cadre d’une vente à réméré sont souvent des professionnels. Privilégiez les établissements avec une bonne réputation comme Imotreso, le réméré est une opération relativement technique. | |
|---|---|---|
| 2️⃣ Étude de l’opération de réméré | La vente à réméré nécessite une étude poussée : prix du bien, décote appliquée, capacité de remboursement, délai de l’option de rachat,.. Seul un expert peut vous conseiller sur le sujet, | |
| 3️⃣ Mise en place chez le notaire | Pour établir un contrat de vente à réméré, vous devrez passer chez le notaire. C’est lui qui peut rédiger les actes authentiques nécessaires à la vente et la mise en place de l’option de rachat. | |
| 4️⃣ Signature et déblocage des fonds | Les investisseurs professionnels libèrent la somme. Vous en disposez librement et pouvez financer vos projets ou rétablir votre situation financière. | |
| 5️⃣ Jouissance du bien pendant la période de réméré | Pour rester dans son bien le vendeur doit payer une “indemnité de jouissance” prévue dans le contrat. Similaire à un loyer, il est obligatoire de la régler tous les mois, au risque de perdre son bien. | |
| 6️⃣ Levée de l’option de rachat | Au bout du délai prévu par le contrat, l’acheteur peut racheter son bien. Il verse alors la somme contractuellement prévue et redevient propriétaire de son bien. |
📑 Quels sont les documents demandés par le notaire pour une vente à réméré ?
Pour réaliser le contrat de vente à réméré, le notaire aura besoin des documents suivants :
- Un acte de propriété du bien ;
- Le certificat d’urbanisme de votre bien : il est délivré par la commune ;
- Les diagnostics immobiliers de votre bien.
💸 Quels sont les frais liés à la vente à réméré ?
Les principaux frais du réméré avec faculté de rachat sont :
- La commission de l’intermédiaire qui met en relation acheteurs et vendeurs : 3 % à 8% ;
- Les frais de notaire, essentiel pour la rédaction des actes : 3 % si l’acheteur est professionnel ;
- L’indemnité d’occupation, payée mensuellement : 7 à 12 % par an.
La vente temporaire a un coût non négligeable qu’il faut anticiper. Le bien subit également une décote afin que les investisseurs / acheteurs puissent espérer un rendement intéressant.
💡 Le coût total d’une vente à réméré pour le vendeur est estimé à 25 % à 30 % de la valeur du bien cédé.
🤔 Pourquoi accepter de faire un réméré ?
Malgré son coût, cette solution permet de conserver son toit. C’est parfois la seule solution viable de financement pour des vendeurs en situation de surendettement ou interdits bancaires.
🏆 Exemple : simulation d’une vente avec faculté de rachat
Les vendeurs sont un couple qui fait face à des difficultés financières importantes. Exclus de l’accès au crédit, ils décident de se tourner vers la vente à réméré pour éponger leurs dettes. Cette solution leur permettrait de conserver leur toit et de retrouver une situation financière stable.
Leur bien immobilier est une 🏡 maison d’une valeur de 180 000 € en cours de remboursement, ils ont également des dettes à hauteur de 35 000 €.
🤝 Vendeurs :
- un couple en situation d’endettement ;
- une maison d’une valeur de 180 000 € (en cours de remboursement) ;
- des dettes de 35 000 €.
| ⌛ Durée du contrat de réméré | 4 ans |
|---|---|
| 💰 Prix de vente après décote | 135 000 € |
| 👀 Commission de l’intermédiaire | 4000 € |
| 🧱 Frais de notaire | 2700 € |
| 🎯 Indemnité d’occupation temporaire | 900 € / mois (sur 48 mois) |
| 💸 Coût total de l’opération | 51 700 € + le loyer |
Les avantages de la vente à réméré pour le couple :
Grâce à la vente à réméré, le couple peut rembourser toutes ces dettes : le crédit pour la maison et les dettes personnelles. Ils peuvent accéder de nouveau au crédit et emprunter dans 4 ans afin de récupérer leur bien !
💡 FAQ : en savoir plus sur la vente à réméré
⛑️ Qui peut avoir recours à une vente à réméré ?
La vente à réméré est accessible à toute personne physique ou morale. Un particulier, un professionnel ou une société pourront vendre leur bien immobilier dans un contrat de vente avec faculté de rachat.
🔎 Qu'est-ce qu'une clause de réméré ?
C’est la clause d’un contrat de vente par laquelle le vendeur se garde le droit de racheter son bien vendu à l’issue d’un délai fixé et dans les conditions de rachat indiqué. Le montant comprend le prix du bien et les frais d’acquisition.
🏢 C'est quoi une vente à terme ?
La vente à terme permet à un acheteur de devenir propriétaire d’un bien en payant une partie du bien (le bouquet) immédiatement puis en versant des mensualités au vendeur. Ce dernier peut choisir de rester dans son bien le temps que l’intégralité du prix soit payé ou peut décider de le libérer immédiatement. La vente à terme est une alternative au crédit immobilier.